Закон о справедливой аренде. Поправки и нюансы

Ожидаемо закон об аренде (Закон о справедливой аренде>) вызвал большой интерес и вопросы на эту тему задаются гораздо чаще, чем на любую другую. Людей волнует буквально все, от того, кто должен оплачивать услуги маклера до того, кто должен чинить ту или иную вещь в квартире и сумм гарантийных чеков. Отмечу, что речь не идет о новом законе, сам закон был принят 1971 году, а 19 сентября 2017 года были приняты лишь поправки к некоторым его пунктам.

Сразу оговорюсь, большинство поправок прописано таким образом, что есть достаточно места для интерпретации, а так как это исключительная прерогатива суда, а сами поправки только появились на свет, то и судебных споров пока не было, а значит однозначных ответов на некоторые вопросы просто не существует. Кому хочется спорить, добро пожаловать в суд, истина в последней инстанции это там.

Итак, начнем с того, кто же должен оплачивать услуги человека выступающего посредником между арендатором и арендодателем, в простонародье маклера. Закон по этому вопросу дает однозначный ответ: услуги маклера оплачивает тот, кто к маклеру обратился. Ответ казалось бы очень простой и понятный, но на деле все очень не однозначно. В случае возникновения спора, кто должен оплачивать услуги маклера, придется доказывать, что к нему обратилась другая сторона, что в большинстве случаев представляется долгоиграющей судебной сагой. На мой взгляд, в данной ситуации арендодатель находится в более выигрышной позиции. Объясню на простом примере. Предположим у меня есть квартира, которую я хочу сдать за 4000 шекелей, также есть маклер, который хочет заработать на сдаче этой квартиры (кто к кому там обратился, роли сейчас не играет), но, при этом, я ставлю жесткое условие – хочешь сдавать мою квартиру, сдавай, я тебе платить не буду, не ты так кто-то другой согласится или найдет жильца и сам мне его приведет.

При таком варианте развития событий, у маклера существует несколько схем получить деньги с арендатора. Первый, маклер даже не поведет вас смотреть квартиру без того, что вы подпишите с ним соглашение (все разговоры про то, что, раз он знает, что есть такая-то квартира, значит, к нему обратились арендодатели, в пользу бедных). Второй, он договорится с хозяином квартиры о завышении арендной платы, скажем, на 300 шекелей. В этом случае арендатор даже не представляет, что он уже все оплатил.

Фактически, условия игры будет диктовать тот, кто находится в более выгодной позиции. Исходя из совокупности многих факторов, в сегменте квартир от 3500 шекелей в месяц до 5500 более сильной представляется позиция арендодателя. Единственный случай, когда связь маклера и арендодателя можно считать почти доказанной, это в случае, когда хозяин квартиры проживает за границей, а его квартирой на основании доверенности занимается маклер. Правда и тут можно «включить» свата, брата, зятя. Подводя промежуточный итог, эта зона серее некуда и, по-моему, это будет одним из факторов повышения стоимости аренды.

Ну, что же, с маклером разобрались. Так или иначе, мы ему (скорей всего) заплатили, дальше пришло время подписывать договор. Несмотря на то, что Закон о справедливой аренде регулирует многие аспекты отношений между арендодателем и арендатором, именно договор, в конечном итоге, будет тем документом, с которым вам придется идти в суд. В качестве лирического отступления скажу, что лишь некоторые пункты договора можно будет считать незаконными, например, о сумме залога наличными, сроках выхода из договора или, кто должен делать страховку строению. Большинство же вопросов, кто кому должен и чем обязан будут регулироваться именно подписанным вами соглашением. Мое мнение – очень внимательно читать договор, а еще лучше обратиться к адвокату. Из опыта могу сказать лишь одно, как правило, договор, который предложит вам арендодатель, особенно, если его писал адвокат, подписывать без консультации адвоката не рекомендуется.

Сами ли, с адвокатом ли, но договор мы подписали и въехали в квартиру. Какие спорные ситуации будут регулироваться законом, не принимая во внимание договор? Во-первых, арендодатель не имеет права требовать банковскую гарантию или залог наличными на сумму превышающую сумму трехмесячной аренды или же половину суммы срока аренды, меньшей из двух. Говоря простыми словами, если вы снимаете жилую недвижимость в долгосрочную аренду, скажем на год, то сумма наличного залога (к таковым можно отнести и банковскую гарантию) не должна превышать сумму аренды за три месяца. Если же вы снимаете это помещение сроком на четыре месяца, то арендодатель вправе требовать наличного залога в половину от продолжительности времени аренды, то есть два месяца. Но, при этом, сумма гарантийных, чеков или гарантийных векселей никак не регулируется. Так что, пожалуйста, не путайте.

Кто, что чинит? Однозначно можно сказать, что инфраструктуру квартиры – то есть то, что называется «неотъемлемой частью строения», например, канализацию, стены (не штукатурка и покраска) и так далее, чинить должен владелец строения или части строения (квартиры). Во всех остальных случаях - читайте договор.

Кто и что обязан страховать? Арендодатель не имеет права требовать от арендатора делать\платить страховку строения\квартиры, это его забота. Я всегда рекомендую проверять, есть ли такая страховка у хозяина недвижимости, которую люди планируют арендовать, это очень важный момент, который, на мой взгляд, должен быть четко прописан в договоре. Все остальные страховки – читайте договор. Лично я всегда рекомендую арендатору сделать страховку третьей стороне, если такая страховка уже не является интегрированной частью страховки строения.

В общих чертах, пожалуй все – удачной аренды!

В завершении, я еще раз обращаю ваше внимание на то, что речь не идет о новом законе, а лишь о поправках к закону от 1971 года.

И как обычно - каждый вправе решать, что и как ему делать, к кому и куда обращаться за помощью, я лишь информирую не более.

Читайте также:

Покупка квартиры и ее оформление, что необходимо знать и учитывать